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2019《房地产经济专业知识与实务》

第一章 房地产经济基本理论

本章考情分析

年份

单选题分值

多选题分值

案例分析分值

总分值

历年平均分

5

6

0

11

本章教材结构

内容

第一节 区位理论

1. 区位

2. 农业区位理论

3. 工业区位理论

4. 中心地理论(城市之间分布)

5. 城市空间结构理论(城?#24515;?#37096;土地分布)

第二节 供求理论

1. 房地产需求

2. 房地产供给

3. 房地产均衡价格

4. 房地产供求与价格关系的特殊性

第三节 地租地价理论

1. 地租和地价的概念

2. 地租的产生?#22836;?#23637;

3. 级差地租、绝对地租和垄断地租

4. 地租与地价的关系

第四节 城市化理论

1. 城市及其产生?#22836;?#23637;

2. 城市化

3. 郊区化

4. 逆城市化

第一节 区位理论

【本节考点】

1. 区位

2. 区位理论

(1)农业区位理论

(2)工业区位理论

(3)中心地理论

知识点一、区位★★★

(一)区位的概念

区位:是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系,具体可标示为?#27426;?#30340;空间坐标。

评判一宗房地产的好坏,重要因素之一是区位。

企业、个人等主体在进行区位选择时,考虑的区位要素主要有:周边的空间环?#31243;?#24615;、通达性、互赖性、排斥性和成本费用。

【例题·多选题】企业和个人等主体进行区位选择时,考虑的区位要素主要有(  )。(2017年)

A.通达性

B.互赖性

C.排斥性

D.机会成本

E.成本费用

【答案】ABCE

【解析】考查区位的概念。企业、个人等主体在进行区位选择时,考虑的区位要素主要有:周边的空间环?#31243;?#24615;、通达性、互赖性、排斥性和成本费用。

(二)区位的特征和种类

特征:综合性、确定性、层次性、历史性。

1. 区位的综合性

区位的种类:

(1)天文区位:是指?#20174;?#26576;一事物的经纬度位置。例如,?#26412;?#24066;位于北纬39°54′,东经116°23′。

(2)自然地理区位:是指?#20174;?#26576;一事物与山、江、河、湖、海等自然环境要素的相互关系的区位。例如,贵州省贵阳市因在贵山南面而得名,江苏省江阴市表示位于长江?#20064;丁?#19968;般来说,阴阳?#20174;?#20102;区位的相对优劣,通常阳优于阴。

(3)经济地理区位:是指?#20174;?#26576;一事物与经济实体的相互关系的区位。例如,临港物流区?#20174;?#21033;用接近航空港的优越经济地理区位,开辟为物流仓储和贸易区。

(4)文化地理区位:是指?#20174;?#26576;一事物与文化环境的相互关系的区位。

(5)政治地理区位:是指?#20174;?#26576;一事物与政治中心、政治边界等政?#25105;?#32032;的相互关系的区位。政治区位有两面性,既可能是?#35797;矗?#21448;可能是负担。

2. 区位的确定性

方位和距离决定区位的唯一性。

方位是指方向和位置。主体和客体间的区位关系可以用方位表述。例如,某座写字楼位于火车站东南侧。

距离是指与某一事物或场所的远近。

方位和距离规定了某宗房地产或某一区域的确切位置。

3. 区位的层次性

(1)大位置:从几千公里甚至全球角度研究,“仰观天象,俯察经纬”。

(2)小位置:从几百公里内,省域内进行研究。大位置与小位置对城市的影响是相互渗透的。大多数城市在出现时,小位置的作用比较重要;发展到?#27426;?#35268;模后,大位置的作用比较突出。

(3)地址:店址、场址、厂址,例如,某商店位于?#25945;?#22823;街交叉?#25151;?#30340;东南角。

(4)微位置:单一店铺、房间内的布局,如柜台摆放、房门开设、厨房的位置等。例如:90%的女士走进商店后习惯?#35748;?#21491;看,因此建议把色彩明快、富有吸引力的柜台放在右侧,以便抓住女士们的注意力。这?#24471;?#26588;台位置对销售的影响是典型的微位置研究。

【例题·单选题】某百货?#22363;?#25226;色彩明快的柜台布置在一层的右侧,以便抓住女性顾客的注意力。根据区位尺度大小,这?#20174;?#30340;是(  )。(2012年)

A.大位置

B.小位置

C.微位置

D.地址

【答案】C

【解析】区位可以用不同的距离尺度表述:大位置、小位置、地址、微位置。微位置仅涉及单一店铺、房间内的布局,如店铺内柜台的摆放,房门的开设,厨房的位置等。

4. 区位的历史性

地理环境的变化引起区位的历史变迁。沙漠扩张、海岸升降、河流改道、港口淤塞等,均可引起自然地理区位的变化。交通技术革新、交通网络扩展、行政区划变更等,会引起经济地理区位的变化。

区位的历史性是城市迁移和兴衰的重要原因。

(三)房地产区位的概念

1. 房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系,包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等。

2. 一宗房地产的位置,是指该房地产所在的地方,包括:①坐落、②方位、③距离、④临街状况、⑤朝向、⑥楼层。

3. 交通条件,是指进出该宗房地产的方便程度——通达性;进——可及性;出——便捷性。

4. 一宗房地产的周围环境和景观,是指该宗房地产周围的自然环境、人文环境和景观。其中,人文环境包括该宗房地产所在地区的声誉、?#29992;?#29305;征(如职业、收入水平、文化程度、宗教信仰等)、治安状况(如犯罪率)、相邻房地产的利用状况(如用途)等。

5. 一宗房地产的外部配套设施,是指该宗房地产外部的基础设施和公共服务设施。

6. 价格、价值与区位密切相关?#36127;?#26159;房地产所独有的。两宗实物和权益状况相同的房地产,如果区位状况不同,价格价值会有所不同,甚至差异很大。

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